¿Qué permisos necesito para reformar un piso en Barcelona?

¿Qué diferencia hay entre obra mayor y obra menor en Barcelona?

La ORPIMO no clasifica las obras por su precio ni por su duración, sino por qué elementos del edificio tocan. Esa es la primera idea que hay que corregir al planificar una reforma en Barcelona: una obra de 90.000 euros puede ser obra menor y una de 12.000 puede ser obra mayor.

Son obra mayor, entre otros supuestos del artículo 3.2, la gran rehabilitación, el incremento de volumen o techo edificable, la consolidación o reforma que suponga intervención global en los cimientos o la estructura, la reforma con cambio del uso principal del edificio, las obras que creen nuevas viviendas y las actuaciones en edificios catalogados de interés nacional o local, salvo las de conservación o reparación menor.

Todo lo demás se reparte en tres tipos de obra menor, que son los que afectan a una reforma de piso corriente.

¿Qué régimen aplica a cada tipo de reforma?

La escala es acumulativa y manda siempre el supuesto más exigente. Los cuatro regímenes y qué exige cada uno están explicados en licencias y plazos de una reforma en Barcelona. Una reforma que cambia la distribución de un piso y además toca puntualmente una viga sigue siendo tipo II; si la intervención en la estructura pasa de puntual a parcial, sube a tipo I.

¿Necesito licencia para reformar un baño o una cocina?

Licencia de obra mayor, no. Trámite, sí, y cuál depende de si se mueven tabiques.

Renovar un baño o una cocina manteniendo su posición y sin tocar tabiques encaja en el artículo 3.5: obras en el interior de las viviendas que no modifican la distribución, la estructura ni la fachada, en edificios que no estén catalogados ni protegidos. Es obra menor tipo III, y su régimen es el assabentat, que no exige aportar documentación técnica.

En cuanto la reforma tumba un tabique para ampliar el baño o abrir la cocina, deja de ser tipo III. Pasa a ser reforma interior que modifica la distribución sin afectar a la estructura, que es obra menor tipo II.

¿Y para cambiar la distribución del piso?

Es el supuesto del artículo 3.4.b, literalmente: «reforma interior de un local, vivienda o espacio común que modifique la distribución sin afectar a la estructura del edificio». Obra menor tipo II, comunicado inmediato.

Ese régimen permite iniciar las obras a partir del día siguiente de presentar la documentación en el registro municipal, una vez verificada la documentación aportada y pagada la cuota de la liquidación provisional del impuesto de obras.

El detalle que cambia el resultado es si el tabique es de carga. Si lo es, la intervención afecta a la estructura y sube de categoría: puntual, sigue en tipo II; parcial, pasa a tipo I con comunicado diferido. Cómo se determina eso está en cambiar la distribución de un piso en Barcelona.

¿Qué cambia si el edificio está catalogado o protegido?

Cambia casi todo, y es la excepción que más planificaciones rompe.

En edificios catalogados de interés nacional (A) o local (B), las actuaciones en fachadas y las obras de consolidación, reforma o rehabilitación son obra mayor, salvo las de conservación o reparación menor, que son obra menor tipo I. En edificios protegidos urbanísticamente (C), las obras ordinarias de conservación o reparación menor son tipo II siempre que no afecten a los elementos identificados como objeto de protección.

En edificios de nivel D y en los integrados en conjuntos protegidos, las obras no sujetas a licencia de obra mayor, incluidas las actuaciones en fachadas, son obra menor tipo I.

Comprobar el nivel de protección del edificio antes de dibujar nada evita rehacer el proyecto entero. Es una consulta previa, no un trámite.

¿Qué es el informe de idoneidad técnica y cuándo se exige?

Es una verificación previa de que la documentación del proyecto está completa y es suficiente y adecuada. La emite una entidad colaboradora acreditada, no el Ayuntamiento, y la ORPIMO establece que la solicitud de licencia o la comunicación deben ir acompañadas de él.

Según el Col·legi d'Arquitectes de Catalunya, es obligatorio en obra mayor y en obras menores tipo I y tipo II. El assabentat queda fuera, coherentemente con que no exige aportar documentación.

Su consecuencia práctica sobre el calendario se subestima siempre: el reloj no empieza cuando se presenta el trámite, sino antes, cuando se encarga el proyecto y el informe.

El informe vuelve a aparecer si el proyecto cambia con la obra en marcha. Las modificaciones de proyecto durante la ejecución de obras menores tipo I y tipo II exigen una nueva comunicación con su propio informe de idoneidad técnica sobre la modificación propuesta. Solo las modificaciones no sustanciales de un proyecto autorizado por licencia se libran de repetirlo: van por comunicación tipo I sin nuevo informe, y el servicio municipal dispone de diez días para valorar si la modificación es realmente no sustancial.

¿Cuánto tarda el Ayuntamiento en resolver?

Depende del régimen, y los plazos están fijados.

Las licencias de obra mayor se resuelven en un máximo de dos meses por el procedimiento general. El plazo sube a tres meses cuando debe emitir informe preceptivo el servicio competente en prevención y extinción de incendios, y también cuando afecta a bienes del patrimonio arquitectónico de niveles A, B o C. Los plazos se cuentan desde la entrada de la solicitud en el registro hasta la notificación de la resolución.

En el comunicado de obra menor tipo I, el servicio municipal dispone de un mes desde la recepción para notificar que las obras no se ajustan a la normativa. Transcurrido ese mes sin notificación, el interesado queda habilitado para iniciarlas.

En el tipo II no hay espera: se empieza al día siguiente de presentar.

Si el Ayuntamiento no resuelve una licencia dentro de plazo, la ORPIMO establece que se entiende concedida por silencio administrativo. Con dos límites que conviene leer: por silencio no se adquieren facultades urbanísticas que contravengan la ley o el planeamiento, ni facultades relativas al dominio público.

¿Cuánto tiempo hay para empezar y para terminar la obra?

En obra mayor, la resolución fija los plazos a propuesta del interesado, sin superar un año para el inicio y tres para el acabamiento. Cuando la licencia no los señala, o se obtuvo por silencio, se aplican esos mismos plazos.

En obra menor el margen es mucho más corto. El plazo de ejecución es de seis meses contados desde la fecha de inicio que el interesado señala en su comunicación, y esa fecha no puede superar los tres meses desde que quedó habilitado. Las obras no pueden continuar una vez transcurrido ese plazo.

Se puede ampliar por la mitad del inicialmente previsto, pero hay que comunicarlo antes de que se agote el plazo de acabamiento fijado, con justificación. Esa comunicación tiene eficacia inmediata.

Por eso la fecha de inicio que se declara no es un formalismo: es el punto desde el que corre un reloj de seis meses.

¿Cuándo hay que pagar el ICIO?

Antes de empezar, en los dos regímenes de comunicado.

La ORPIMO exige, tanto en tipo I como en tipo II, haber pagado la cuota de la liquidación provisional del impuesto sobre construcciones, instalaciones y obras y haber constituido las garantías o depósitos exigidos por la legislación urbanística o sectorial antes de iniciar las obras. En tipo II ese pago es, junto con la verificación documental, condición para poder empezar al día siguiente.

El tipo de gravamen del impuesto y las tasas de tramitación no los fija esta ordenanza, sino las ordenanzas fiscales municipales, que se aprueban cada año: hay que consultarlas en la del ejercicio en curso.

Conviene no confundir este impuesto con las deducciones fiscales de la obra, que operan en el IRPF y con requisitos distintos: están en se puede desgravar una reforma en el IRPF.

¿Qué ocurre si se reforma sin el trámite que corresponde?

La comunicación previa no faculta para actuar contra la legislación urbanística ni el planeamiento vigente, y no puede sustituir a ningún otro régimen de intervención que resulte aplicable. Presentar un assabentat para una obra que era tipo II no convierte esa obra en legal.

La ordenanza prevé además la retirada sobrevenida del título: el Ayuntamiento puede declarar que una comunicación no tiene eficacia cuando las obras no se ajustan al régimen que les corresponde, contravienen el ordenamiento urbanístico o sectorial, o la documentación contiene información inexacta o falsa. Esa declaración impide continuar ejecutando las obras y restituye la situación jurídica al momento previo a la comunicación — es decir, deja la obra a medias y sin título.

El riesgo real no suele materializarse durante la obra sino después, al vender o al pedir una cédula, cuando aparece una intervención sin el título habilitante que le correspondía. 4Metros, el estudio de arquitectura y reformas que edita esta publicación, tramita estos regímenes como parte del encargo de obra.

¿Qué no dicen estos datos?

Lo que estos datos no permiten es calificar una obra concreta. El artículo 3 clasifica supuestos, y encajar una reforma real en uno de ellos exige conocer el edificio, su nivel de protección y qué elementos toca el proyecto. Esta página describe el mapa, no sustituye a esa comprobación.

Qué hacer con esto

Antes de encargar el proyecto, comprueba dos cosas: el nivel de protección del edificio y si algún tabique que quieres tirar es de carga. Las dos determinan el régimen, y las dos son más baratas de resolver antes que después.

Escribe el alcance de la obra y contrasta cada intervención con la tabla de arriba, quedándote siempre con el supuesto más exigente que aparezca.

Si el régimen exige informe de idoneidad técnica, cuenta ese tiempo dentro del calendario y no fuera. Y cuando pidas presupuestos, comprueba si incluyen la tramitación o la dejan fuera: es una de las partidas que más veces aparece en unos presupuestos y falta en otros, según los criterios para comparar presupuestos de reforma.